Amortizar o prazo ou a prestação: como funciona? Vale a pena?

Entenda se vale a pena amortizar o prazo ou a prestação e aprenda a usar seu FGTS a favor.

Essa é uma decisão que depende da sua situação e dos seus objetivos financeiros. Amortizar o prazo maximiza a redução dos juros, enquanto amortizar a prestação libera dinheiro no orçamento.

Imagine que você tenha conquistado seu apartamento por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e, com o tempo, acumulado um saldo no FGTS ou recebido uma renda extra.

Ao decidir amortizar, você poderia usar esse valor para reduzir o número de parcelas e encurtar um contrato que poderia chegar a 35 anos, ou escolher diminuir o boleto mensal para aliviar as despesas do dia a dia.

Nesse caso, qual você preferiria: se livrar da dívida muito mais rápido economizando milhares de reais em juros ou ter um boleto mensal mais barato para ganhar fôlego no orçamento?

Continue lendo para entender esses conceitos com mais detalhes e decidir se vale mais a pena amortizar o prazo ou a prestação.

Principais aprendizados deste artigo:

• Amortizar um financiamento imobiliário é abater o valor principal da dívida, seja pagando a parcela mensal normal ou fazendo pagamentos extras.
• A amortização do prazo significa manter o valor da mensalidade e quitar o contrato anos antes. Já a amortização da prestação consiste em baratear o boleto mensal e manter a data final do contrato.
• Vale mais a pena reduzir o período do contrato se o seu objetivo for quitar a dívida rapidamente e obter a maior economia de juros. Compensa mais diminuir a prestação se você quer liberar espaço no orçamento mensal.
• A importância da amortização está na possibilidade de cortar os juros do financiamento, deixar o imóvel mais barato e acelerar a posse definitiva do patrimônio.
• Para amortizar um financiamento imobiliário, junte um valor extra (como FGTS ou 13º salário), simule os cenários no aplicativo do seu banco, escolha a modalidade ideal para o seu momento e solicite o abatimento.

O que é amortizar um financiamento imobiliário?

Amortizar significa reduzir o valor principal da dívida (saldo devedor), pois o saldo total diminui com cada pagamento. Sempre que você quita uma parcela do financiamento do seu imóvel, já está amortizando o valor pendente. Amortizar também é o ato de efetuar pagamentos antecipados, além da parcela mensal obrigatória.

Em outras palavras, o conceito não se resume apenas ao pagamento das prestações que você já faz normalmente. Você também pode optar pela “amortização extraordinária”.

Se você consegue poupar ou receber uma renda extra, como o décimo terceiro, férias ou participação nos lucros da empresa, pode usar esse valor para quitar parte do financiamento.

Aliás, essa diferença entre amortizar o prazo ou a prestação pode fazer toda a diferença no seu planejamento. Então, vamos entender melhor a seguir!

Qual a diferença entre amortizar o prazo e a prestação?

A principal diferença está no tipo de economia. Amortizar o prazo reduz o tempo total de dívida e permite economizar o máximo possível de juros. Já amortizar a prestação ajuda a aliviar imediatamente o orçamento mensal, o que proporciona maior alívio financeiro imediato.

Imagine que você esteja na Faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida e que tenha comprado um imóvel. Com o desconto do subsídio, seu saldo financiado ficaria em R$ 125.000,00, com juros de 4,5% ao ano por 35 anos.

Sua prestação inicial seria de R$ 297,61. Se você conseguir um aporte extra de R$ 5.000,00, confira o que muda:

• Se amortizar o prazo, você mantém a parcela de R$ 297,61, mas elimina os meses finais do contrato. Em vez de 420 meses, você poderia reduzir para cerca de 380 meses;
• Se amortizar a prestação, você continuará pagando por 420 meses, mas o saldo devedor passará de R$ 125.000 para R$ 120.000. A prestação cairia proporcionalmente para cerca de R$ 285,00.

Nesse caso específico, encurtar o prazo é mais vantajoso por eliminar 40 meses de juros e taxas, o que gera uma economia total muito superior ao pequeno alívio mensal de R$ 12,00 na prestação.

Mas não vamos parar por aqui! Para analisar melhor se vale a pena amortizar o prazo ou a prestação, precisamos de mais exemplos.

O que significa amortizar o prazo?

Significa que você entrega um valor ao banco para quitar as parcelas do final do seu contrato. Você continua pagando o mesmo montante mensal, mas o financiamento termina mais cedo. Matematicamente, esta é quase sempre a melhor opção, pois reduz o tempo de incidência dos juros sobre o saldo devedor.

Considere um exemplo na Faixa 2 do programa MCMV, com financiamento de R$ 200.000,00 ao longo de 30 anos, à taxa de 6% ao ano. A prestação mensal seria de R$ 1.199,10.

Se decidir usar R$ 15.000,00 do FGTS para amortizar o prazo, você mantém a parcela de R$ 1.199,10, mas o tempo de contrato cai de 30 para cerca de 24 anos.

O que significa amortizar a prestação?

Nessa modalidade, o banco ajusta o valor da sua mensalidade considerando o novo saldo devedor, mas mantém a mesma data de quitação. Essa amortização proporciona flexibilidade imediata e é mais indicada para quem busca mais “fôlego” nas contas ou deseja criar uma reserva de emergência.

Agora, imagine que você esteja na Faixa 3 do MCMV, com financiamento de R$ 300.000,00, prazo de 360 meses e taxa de 8% ao ano. Sua prestação atual seria de R$ 2.201,29.

Ao aplicar um aporte de R$ 20.000,00 e amortizar a prestação, o período permaneceria o mesmo, mas a mensalidade cairia para aproximadamente R$ 2.054,54. Uma economia imediata de R$ 146,75 por mês.

Agora ficou mais fácil decidir qual vale a pena? Amortizar o prazo ou a prestação? Se ainda não, vamos aos detalhes finais!

Amortizar o prazo ou a prestação: qual vale a pena?

Escolher entre a amortização do prazo ou da prestação é uma decisão pessoal que depende muito do seu momento financeiro e dos seus objetivos de vida. De modo geral, diminuir a duração compensa mais do ponto de vista financeiro, pois reduz os juros e quita a dívida mais rapidamente.

Vale a pena amortizar o prazo quando:

• Você quer pagar o imóvel o mais rápido possível;
• Você tem estabilidade financeira e a parcela atual “cabe” no seu mês;
• Seu foco é patrimonial (você quer ser dono da casa de papel passado o quanto antes).

Vale a pena amortizar a prestação quando:

• Seu orçamento está “no limite” e você tem medo de não conseguir pagar se surgir um imprevisto;
• Você quer ter uma reserva de emergência. Em vez de dar todo o dinheiro para o banco reduzir o prazo, você diminui a parcela e guarda a diferença mensal;
• Você planeja vender o imóvel em poucos anos. Abater a parcela facilita o repasse do financiamento a um futuro comprador.

Confira um resumo comparativo:

Característica	Amortizar o prazo (tempo)	Amortizar a prestação (valor)
Objetivo principal	Eliminar meses ou anos do final do contrato.	Aliviar o valor que sai da conta todo mês.
Valor da mensalidade	Permanece praticamente o mesmo que você já paga.	Fica menor e libera dinheiro no orçamento mensal.
Duração do contrato	Encurta significativamente (quitação antecipada).	Permanece a mesma data final prevista no contrato.
Economia de juros	Máxima economia total; é a opção matematicamente mais vantajosa.	Economia moderada; os juros ainda incidem pelo tempo total original.
Perfil ideal	Quem tem renda estável e quer se livrar da dívida o quanto antes.	Quem está com o orçamento apertado e precisa de “fôlego” no mês.

Qual é a importância da amortização no financiamento imobiliário?

Ao antecipar os pagamentos do seu apartamento ou casa, você reduz o custo total do financiamento e melhora sua saúde financeira. Confira por que vale a pena:

• Diminui o valor total pago ao banco ao eliminar os juros que incidiriam sobre as parcelas futuras;
• Permite antecipar a quitação total da dívida e reduz o prazo do contrato;
• Proporciona alívio financeiro imediato no orçamento mensal da família;
• Fortalece sua pontuação de crédito e garante a posse definitiva do bem com maior rapidez.

Leia também: qual é um bom score para financiamento? Saiba como se preparar para comprar seu imóvel!

Como amortizar um financiamento imobiliário?

Escolha entre os sistemas SAC ou tabela Price conforme o seu orçamento. Avalie se prefere reduzir o valor da prestação mensal ou encurtar o prazo total para economizar juros. Use recursos adicionais, como o FGTS, faça simulações detalhadas e consulte seu banco para garantir as melhores condições contratuais.

Entenda melhor cada um desses passos com o nosso guia abaixo!

1. Identifique seu sistema de amortização (SAC ou Price)

Verifique no seu contrato se utiliza a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou a Price. No SAC, as parcelas são decrescentes e amortizam a dívida mais rapidamente. Na tabela Price, as prestações são fixas do início ao fim.

Entender a diferença ajuda a estimar o impacto de cada pagamento extra no saldo devedor principal.

2. Acumule recursos extras para o aporte

Reúna valores que não comprometam seu orçamento essencial nem a reserva de emergência. Use fontes como o 13º salário, bônus profissionais, restituição do Imposto de Renda ou economias mensais.

Lembre-se que você também pode usar o saldo do seu FGTS a cada dois anos para amortizar o saldo devedor ou as prestações.

3. Faça simulações nos canais do banco

Acesse o site ou app da sua instituição financeira para simular diferentes cenários de amortização extraordinária.

A simulação permite visualizar exatamente quanto de juros você deixará de pagar e como ficará o novo prazo ou o novo valor da prestação após o pagamento do aporte extra.

4. Escolha entre reduzir o prazo ou a prestação

Decida seu objetivo. Reduzir o tempo de contrato é a opção mais vantajosa, financeiramente, para economizar juros totais. Já diminuir a prestação mantém o período original, mas o valor pago mensalmente fica menor.

5. Solicite e efetue o pagamento da amortização

Formalize o pedido pelo aplicativo, pelo telefone ou junto ao seu gerente, informando o valor e a modalidade escolhidos. O banco emitirá um boleto ou realizará o débito na conta para abater o saldo devedor.

6. Verifique o cronograma de pagamentos atualizado

Após o processamento, solicite ou acesse o novo cronograma de pagamentos do financiamento. Confira se o saldo devedor foi reduzido corretamente e acompanhe a nova evolução da dívida.

Manter o controle do saldo restante é essencial para planejar novas amortizações e quitar o imóvel antes do prazo previsto.

Amortização de financiamento imobiliário: como funciona para quem tem um imóvel Direcional?

Se você já comprou ou pretende comprar um imóvel com a Direcional, pode realizar a amortização do financiamento imobiliário entrando em contato com a Caixa Econômica Federal. Basta acessar o “Habitação Caixa” no site ou no aplicativo para reduzir o prazo ou o valor das parcelas.

E se você pensa em fazer um investimento imobiliário e comprar um apartamento, temos o ideal para você.

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